恒大物业上市前夜获紧急驰援 直面资本市场后又待如何？

分拆物业管理业务上市前夜，许家印找来的“援军”阵容庞大，其中闪现大型央企及顶级投资基金的身影，以及马云、马化腾等互联网巨头。

7月31日才宣布分拆物管业务港交所上市，半个月后，恒大又为物业管理业务引入235亿港元战略投资。

8月13日晚，中国恒大发布公告称，全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，代价总和为235亿港元(约人民币211亿元)。

目标公司为一间投资控股公司，主要从事提供居住物业和其他物业(包括商业物业)的物业管理服务、为非物业业主提供增值服务及为物业业主和居民提供增值服务，目标集团于2018年及2019年税后利润分别为约人民币2.33亿元及9.225亿元。

目标公司于公告日期由卖方全资拥有，于交割后，目标公司将会由买方持股28.061%，由恒大持股71.939%，仍为恒大间接非全资附属公司。

本次交易涉及内部重组，恒大有意将Success Will和金碧物业及其附属公司等从事恒大集团物业管理业务的公司注入目标公司并成为目标公司的附属公司。重组完成后，目标公司将成为恒大集团物业管理业务的控股公司。

按照恒大公告中的表述，在这轮融资中，其为物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升恒大物业管理业务的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。

引人注意的是，本次融资中的14家战略投资者，包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。

其中，陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%;云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%;腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%;夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%;周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%;另外，华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，红杉资本旗下SCC Growth VI 2020 B,L.P.出资34.5亿港元。

这份战投者名单大多引人瞩目，其中陈凯韵是本次认购比例最高的投资者，刘銮雄家族过往便积极投资恒大股票及债券，其中陈凯韵尤其重仓。

自2017年4月以来，华人置业不断增持恒大。截至2019年中期，华人置业持股恒大6.54%，持股数量8.575亿股;陈凯韵个人持有恒大3.16亿股。陈凯韵及刘銮雄合计持股恒大8.94%，约11.73亿股。

2017年，华人置业持有恒大股票浮盈近乎100亿港元;2019年亏损16亿后，浮盈减少至约50亿港元。

虽然持股恒大市值有所缩水，但恒大一向的大量派息足够抵销股价的部分跌幅。据统计，2019年陈凯韵夫妇可以获得约18.65亿港元分红，这比浮亏16亿港元还要多2.65亿港元。

另外，本次融资出现了郑家纯家族的身影，这与过往恒大谋求上市“如出一辙”。2009年11月，恒大成功在港交所上市。当年6月，郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大，占公司股份3.9%，随后还投资了7.8亿元人民币与恒大合作了两项目，成为这轮私募中的领投者。

除此之外，马云和马化腾或许是恒大物业这批战投中最吸引眼球的两个角色。2014年，马云曾入股许家印名下广州恒大足球俱乐部，这一次则是物管业务。

许家印与马化腾的资本合作同样有迹可循，例如恒大与腾讯合作成立的恒腾网络;而马云、马化腾的加入，给这只即将上市的物业股增加了更多想象空间。

虽然目前物业股备受资本市场热捧，恒大物业的资产也相当庞大，但这一批优质战略投资者的加入，势必提振其资产估值与资本市场的信心。

物业企业的分化一定程度上便表现在股价、估值上的不同，天花板更高，获得的投资者关注也更多。

恒大官网显示，物管业务主要由许家印之子许智健负责。2019年年报中，恒大物业管理业务的营业收入达43.8亿元，已跻身上市物企前十。财务数据则显示，截至2019年年末，恒大物业税后利润9.22亿元。

目前，恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担，在管项目超1400个，布局全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

本次引入战投，恒大拟重组目标集团，公告中披露主要从事提供居住物业和其他物业(包括商业物业)的物业管理服务，包括管家、秩序、保洁绿化、维修保养及停车场管理等;为非物业业主提供增值服务，包括交付前服务(工地管理、样板房及售楼处服务、规划与谘询服务等)、车位协销、交付前清洁、交付前验收服务、保修期内维修服务等;以及为物业业主和居民提供增值服务，包括社区资产运营、园区空间管理服务、社区经营及创新服务、社区生活及其他服务等。

日渐激烈的物业赛道上，竞争者都意欲在增值服务方面赋予更多想象空间。众多巨头入股，侧面反映出对恒大物业前景的看好。

待到直面资本市场时，恒大物业又将会讲出怎样的故事呢?且拭目以待。

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