“租金贷”模式受到拷问

随着长租公寓爆雷事件不断上演，“租金贷”模式也受到了拷问。

11月以来，成都、西安、重庆、深圳等地相继发文规范租赁市场。25日，武汉市住房保障和房屋管理局网站发布《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道中陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业多达107家，其中，今年“爆雷”的企业占比近四成。

疫情对经济的冲击催化了长租公寓爆雷，今年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，企业现金流普遍吃紧。而让长租公寓深陷旋涡的正是长租公寓普遍采用的“租金贷”模式。

11月26日，时代财经采访的多位专家均认为，下一步监管贷后租金流向、防止租金挪用将成管理重点。有专家建议，业务主管部门和金融机构设置一个租金专用账户，加强监管“专款专用”，对长租公寓运营商进行分类管理，防止其披着合法外衣从事违法违规行为。

租金贷形成了可加杠杆的资金池

所谓租金贷就是长租公寓让租客向金融机构借贷，一次性付清半年到整年的房租，随后公司将这笔资金用于每月向房主交租和扩大经营，租客转而向金融机构每月还款，实现租客缓解了租金压力，业主保证了租金收入，长租企业则增大了资金池这样一种“一举三得”的经营模式。

国内一民营银行数金总部首席研究员李悦对时代财经介绍，在租金贷最火爆的时候，国有行(建设银行等)、股份行(浦发银行等)、城商行(上海银行等)、民营银行(微众银行、华瑞银行等)都纷纷涉足。

除了银行提供的租金贷，中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼对时代财经介绍，个人住房租赁市场还有另外两类信贷产品：一类是长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品;另一类是中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同网贷平台，在未经租客同意情况下，诱骗租客签订借贷协议。虽然租客也需签订租房合同和借款合同，但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。该模式下，表面上租客按月付租金，实际上是每月向网贷平台还贷。

董希淼指出，这种“租金贷”还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪作他用，风险进一步加大。

根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，该比例最高时超9成。可见，租金贷这一为便利租房场景各方的“多赢”金融产品被市场追捧，如今，随着长租公寓爆雷事件的不断上演，“租金贷”模式也受到了拷问。李悦指出，本身“租金贷”的产品设计，就存在房租和融资的期限错配问题。

李悦分析，租客多是签署一年期(甚至更长)合约，但交租方式多为押三付一、押二付一、押二付二等，而银行多根据租房合同期限，一次性将租金发放至长租公寓平台，但公寓平台仍然按照与租客、房东签署的租房合同，年度内分月支付房租，这就导致银行贷款有相当一部分存留在长租公寓平台。在银行没有采取其他措施的情况下，长租公寓平台就会利用这部分资金继续收房、出租，形成杠杆。

据统计，长租公寓每出租一间房子，则会有年租金75%-90%的资金沉淀在公司账户上，理论上的杠杆倍数为4-5倍。因此，在物业和社区经济分析师黄昇看来，长租公寓的租金贷模式本质就是一种滚雪球的“庞氏骗局”，一旦出现资金链断裂就会爆雷。

而一位不愿意透露姓名的国内中型长租公寓平台联合创始人对时代财经表示，不能一概而论地否定租金贷，而是需要控制好租金贷的比例。

这位创始人以面包店年卡作比喻，长租公寓运营方动用租金贷加杠杆，就像面包店鼓励客人开年卡。“长租公寓用来收房扩张，面包店把资金用来买面粉做成面包。但面包可能卖不掉就砸在手里，同理，长租公寓由于收房价格过高导致定价高，加上市场供需波动以及本身产品竞争力等因素，就会有无法及时租掉而造成资金链断裂的风险。”

在这位创始人看来，一些大型长租公寓平台爆雷，主要是没有控制好风险，盲目收房扩张所导致。

监管贷后租金流向将成管理重点

11月以来，已有成都、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。25日，武汉市房管局发布了《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》。

地方金融监管管理专家武建强告诉时代财经，目前多地地方政府组建了联合工作整治小组，由住建局牵头，相关部门配合，摸查辖区内长租公寓中介机构开展租金贷业务的情况，以及涉及租金贷规模。

“租金贷对中低收入消费者来说，有很大的需求，尤其是在大城市。但那些频频跑路的企业把行业的环境破坏了，相信把失联、跑路、违规经营的长租公寓运营商清理之后，未来会规范发展起来。”武建强认为，未来应该不会完全禁止租金贷，会在存量的基础上进行整顿，使之规范化。

租金贷涉及放贷机构、长租公寓平台以及租客三方。事实上，自2018年长租公寓“租金贷”频繁爆雷以来，多省市就已开展租金贷业务的监管。

2018年9月30日，上海市金融服务办公室发布相关文件，要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。2018年10月19日，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》第三条提到，严格规范“租金贷”业务。

针对普遍存在的长租公寓平台采用贴息、诱导甚至贷款绑定租房等方式推动客户申请租房贷问题，今年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，明确提出租金贷“三不得”，“即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。”

租金贷“三不得”的规定相当于隔离住房租赁企业与租金贷发生关联。但《住房租赁条例(征求意见稿)》中并没有对涉及租金贷中，银行与房租中介、银行与租客的关系作出规定。

银保监会某监管分局四级调研员李凤文对时代财经表示，银行机构要加强对合作的房屋租赁企业资质审查，了解企业经营情况以及获得租金贷之后资金的流向，判断是否存在经营风险。“避免房屋租赁企业在资本金不足的情况下，借助租金贷滚雪球式膨胀，形成‘小马拉大车’，最终导致资金链断裂。”

同时，银行不能盲目且无限度的提供租金贷，应在贷款业务划出一定比例，防止贷款集中度风险。李凤文进一步指出，要加强对借款人偿还能力的审查，防止向超过自身收入水平和还款能力的借款人发放租金贷，避免发生还贷风险。

“最重要的一点，就是要严格贷款用途审查和贷后管理，跟踪贷款的流向，防止借款人与房屋出租企业合伙套取贷款，挪用于购房。”

关于如何防止住房租赁企业将租金挪作他用，去年底，住建部等六部门发布新规：“住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”在李悦看来，这意味着，长租公寓前期利用杠杆，迅速作大规模实现上市的打法不再可能。

黄昇建议，业务主管部门和金融机构设置一个租金专用账户，加强监管，专款专用。对此武建强也表示认同，“加强租金账户监管，实时监控资金流向，这样就可以发现哪些平台是规范的，哪些是不规范的，也可以在这个基础上执行白名单或黑名单制度，对长租公寓运营商进行分类管理，防止其披着合法外衣从事违法违规行为。”

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