盘点新晋千亿房企 区域房企合作开发依赖度高

年售千亿，曾一度被视为跻身“主流房企”的船票。

根据克尔瑞研究中心提供的数据，相较于2017年5家、2018年13家新增千亿房企的成绩，在行业规模增速趋缓的背景下，2019年，新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓，仅4家房企如愿登上千亿的巨轮，分别是滨江集团(002244,股吧)、中国铁建(601186,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)和美的置业，至此，千亿房企扩容至34家。

4家新晋千亿房企中，滨江集团以1120.6亿销售额领先，其次是为1100.2亿的中国铁建，蓝光发展和美的置业分别为1079.8亿和1011.4亿。

跨越千亿门槛的房企数量不及往年，新晋房企销售增速上，也明显放缓。

克尔瑞数据显示，2018年，13家迈入千亿行列的房企，业绩同比增幅普遍高于45%，而在2019年新晋千亿房企中，滨江集团贡献了最高销售增速，但也仅为31.82%，中国铁建销售增速最慢，仅为17.73%。

此外，四家房企在千亿路径、权益销售金额、开发模式及货值储备上，也存在明显差别，有人手有余粮心不慌，有人擅长合作开发，以此撬动销售规模的扩张。

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销售增速PK 中国铁建连续两年垫底

2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，全国商品房成交面积增速继续放缓，房地产市场稳定健康发展，行业整体规模增速较前两年显著放缓，房企规模增长集体“失速”。

具体到4家新晋千亿房企，滨江集团以31.82%的销售增速跑赢大市，中国铁建、蓝光发展和美的置业销售增速分别为17.73%、26.29%和28.03%，而在2018年，滨江集团、中国铁建、蓝光发展和美的置业销售增速分别为38.23%、36.61%、47%和55.82%。

可见，除滨江集团增速变动较为平缓外，其他三家房企销售增速均大幅回落。

滨江集团作为继绿城之后，杭州第二家本土千亿房企，近几年，在市场趋于平稳发展的背景下，销售规模持续扩大，保持了30%以上的平均增速，这背后，是滨江集团对于杭州大本营的坚守。

12月初，滨江集团在媒体恳谈会上透露，2019年，滨江集团50%以上的销售额在杭州，80%销售额集中在浙江省内，省外销售额占比仅为10%。

不过，滨江集团掌门人、董事长戚金兴也表示，在新的战略布局中，滨江集团会“聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角”，同时积极开拓粤港澳大湾区，加大权重。

虽然滨江集团销售增速表现平稳，但却因主动踩刹车，冲击千亿的目标比原计划推迟了一年。

不同于滨江集团，虽然在四家房企近两年的销售增速排名中均垫底，且2019年销售增速大幅回落，中国铁建的千亿目标却比原计划提前了一年。

对此，中国铁建房地产集团董事长吴仕岩表示，始终坚持一二线核心城市为主，以具备经济发展潜力的三四线城市为补充的投资理念下，京津冀、长三角、珠三角等主要城市群实现全覆盖，是支撑中国铁建穿越市场周期、抵御市场风险的一道护城河。

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权益销售金额PK 区域房企合作开发依赖度高

追求高质增长的行业趋势下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去，基于当前项目合作的增多，权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。

根据克而瑞提供的权益榜数据，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%降至目前的75%左右。

四家新晋千亿房企中，中国铁建销售金额权益比达75%，蓝光发展和美的置业在该指标上维持在72%的水平。

不过，尽管滨江集团全口径销售额在四家房企中拔得头筹，但遗憾的是，在权益口径下，滨江集团以422.8亿元位居2019年中国房地产企业权益销售排行榜第61位，在四家新晋千亿房企中排名垫底，销售金额权益比仅为37.73%，远不及TOP100房企75%的水平。

不仅如此，纵向来看，2019年滨江集团的销售金额权益比也不及去年44.09%的水平。

对此，克而瑞给出的解释是，一方面，在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下，房企间的合作开发已成为常态。

另一方面，更多的小规模企业选择通过合作开发扩充全口径业绩规模，整体的权益比例相应降低。

不过，在滨江集团内部人士看来，合作开发是当前行业的特点，其开发经营能力越来越得到同行的认可，在正常的股权投资以外，还会负责项目的操盘，并收取管理费。

而在此前召开的媒体恳谈会上，戚金兴也表示，2020年滨江集团的权益占比将提升至50%。

和讯房产进一步查询2018年四家房企的权益销售额发现，一个有趣的现象是，在全口径销售额呈现不同程度的涨势之下，蓝光发展的权益销售额却由2018年916.7亿下滑至2019年768.4亿元，降幅为16.18%，为四家房企中独一份。

这在一定程度上可以反映出，2019年，这家深耕四川的区域性房企整体项目合作情况增多。

和讯房产查阅蓝光发展2019年公告发现，通过股权收购等方式，蓝光发展实现了温州、苏州、淮安、南昌、无锡、南京等城市多宗地块的合作开发，为这家川系房企的全国化战略铺平道路。

明源地产研究院副院长吴浪雄表示，对于知名企业或者本地深耕类的企业来说，合作开发其实是管理、品牌输出，“如果企业的品牌和产品力一般，可能会主动选择将自己的土地资源拿出来，给有品牌优势的企业去操盘。

”吴浪雄透露，对于品牌、管理的输出方，合作开发的利润还是比较可观的。

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土储货值PK 美的置业规模意愿最强

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土地作为房企规模增长的重要支撑，除了总土储的规模外，新增土储的多少很大程度上将决定企业未来1到2年的策略和规模进阶的节奏。

结合克尔瑞发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，美的置业以1936.9亿元新增土地货值位列第18位，该位次较销售排名高出10位以上，大幅领先其他三家新晋千亿房企，不仅如此，结合2018年末不容小觑的总土储货值，克尔瑞认为，对于美的置业来说，短期来看，如何高效的实现货值转化率是关键，这对企业的操盘能力和运营能力提出了更高的要求，完善和优化机制体制，通过节奏的精准把握，未来实现业绩跨越问题不大。

四家房企中，1179.6亿元新增土储货值的蓝光发展在新增货值排行中居第25位，较其销售排名高出8位，“只要能够把握年初获得土地的上市时机，规模再上台阶潜力巨大。

”克而瑞研究机构分析称。

滨江集团的新增土地货值排在四家房企中的第三位，其2018年总土储货值也并不亮眼，在四家房企排名中居最末位。

实际上，2019年，滨江集团拿地28块，在戚金兴看来，当下货值足以支撑明年的规模发展，根据他的规划，杭州仍将是主战场，同时选择与30强规模房企在外拓区域进行大范围合作，形成优势互补。

四家携手闯关千亿的房企中，中国铁建688.4亿元的新增货值被甩在最后，不过，如果看2018年末总土储货值的话，央企中国铁建还是具备绝对优势，4447亿元的底气十足。

不过，也有业内人士指出，虽然中国铁建手握大量土储，但其未来发展所受限制条件较多，如果在运营机制上能够做出改变，提高转化能力，方能充分发挥优势。

整体来看，在新增土储货值方面，除中国铁建之外，其他三家房企排名或超越销售排名，或持平，可见，未来做大做强规模的愿望仍然强烈。

正如吴浪雄所言，房企或许不再追求极速的规模增长，但是保持适当的规模扩张速度，有一定的规模，仍然是企业生存的必要条件，是应对未来挑战的关键要素。

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