房地产政策宽松预期加强 十城楼市成交面积下降56%?

2月10日，春节后的首个复工日，也是多地楼盘销售现场和中介门店闭店近半个月后的“开张日”。

疫情影响仍在继续。2月10日，北京市一家中介门店经纪人吴先生(化名)告诉时代周报记者，他还未回到北京。“我家在沧州，高铁感觉人太多太危险，省际客运也停了。原本打算打车回北京，但是昨天打车也没人接单。算了，先不回去了。”吴先生表示。

另一端，售楼处的境遇也并未好太多。北京市某楼盘经理刘先生告诉时代周报记者：“我们之前的通知是10日上班，但现在推迟到了17日。目前售楼处只安排了两个值班的同事。”1月至今，楼市数据黯淡。据中指研究院数据，2020年1月，中指研究院重点监测20个一二三线代表城市总计成交面积891.6万平方米，环比下降41.42%，同比下降5.14%。在二手房市场，贝壳研究院发布的数据也显示，1月贝壳研究院重点监测18城的链家二手房成交量较去年12月份环比下降38%，比去年同期下降27.3%。

2月的情况也并未好转。数据显示，2月第一周(2月2-8日)，中指研究院重点监测10个一二三线代表城市总计成交面积环比下降55.9%。延续了从1月19日以来的周度成交锐减。

“疫情对新房市场的影响主要在一季度。二季度以后，市场或会呈现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升。”中指研究院判断。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华则对时代周报记者预计，整个上半年楼市都将“回不过神”：“但这也分城市级别。整体来看，大城市受影响不大，中小城市受到的影响则比较大。”

返乡置业失约

2019年，楼市板块轮动、叠加棚改降速，三四线楼市就已承压，显现下行趋势。

据中指研究院2019年全国主要城市房地产市场交易数据，2019年全国23个重点监测代表城市总计成交18738.39万平方米，同比增长3.52%。

分城市级别来看，其中4个一线城市成交3426.39万平方米，环比增长12%;12个二线城市城市总计成交12818万平方米，环比增长4%。只有7个三线代表城市环比负增长——数据显示，2019年1-12月，中指研究院重点监测7个三线代表城市总计成交2494万平方米、环比减少8%。

如今加上疫情影响，三四线楼市无异于雪上加霜。

在疫情席卷全国之前，1月15日，58同城、安居客曾发布《2019—2020年返乡置业调查报告》。报告显示，2020年春节期间，超过68.6%的受访者倾向于返乡置业。

随着疫情来袭，各地号召“不要出门”。60余省区市房协、住建厅或住建局发文建议或要求暂停开放售楼处。“返乡置业”者纷纷爽约。

2月4日，云南省楚雄彝族自治州元谋县的某楼盘销售经理林玲(化名)曾向时代周报记者表示：“春节向来是房地产销售旺季。去年2月，我一个人就成交了62套。今年行情没那么好，原本保守估计能卖到30套左右。但是受疫情影响，售楼处关了，也没人出门了，春节期间原本有十组客户约了看房，但后来都取消了。”

数据方面也有所印证。

拆分中指研究院1月交易数据来看，按城市级别，2020年1月，四个一线城市总计成交面积203.12万平方米，环比减少42.1%，同比增长13.36%;9个二线代表城市总计成交540.35万平方米，环比减少42.78%，同比增长0.16%，7个三线代表城市总计成交148.13万平方米，环比减少38.2%，同比减少13.29%。

而以往数据显示，三四线城市向来是春节月的成交支撑力量。以2019年2月数据为例，在2019年2月“春节月”期间，全国一线城市和二线代表城市仍因假期因素呈现了环比减少32%和41%的态势。三线城市也是如此，但减少幅度仅为8%。

“中小城市大多数需求都是靠返乡置业支撑。但是现在受疫情影响，这部分需求短期内已经实现不了。”邹琳华指出，“另外，疫情也会对部分群体的收入预期产生影响，从而影响他们的购房预期。这部分影响也主要集中在中小城市购房群体。”

政策宽松预期加强

市场对2020年楼市政策宽松的预期正在加强。

2月7日，武汉市公积金管理中心发布《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》，对参与武汉市疫情防控的医护人员、工作人员在一定期限内提供住房公积金使用倾斜政策，将参照武汉市高层次领军人才的支持政策，提高可贷额度20%，降低缴存时限要求，最高贷款额达84万元。

此举本意为体现对防“疫”一线工作人员的政策关爱，但也被视为刺激楼市之举。

但克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对这一猜想持否定态度。

肖文晓向时代周报记者解释：“总体来看，由于受疫情影响，再叠加考虑到房地产上下游产业对经济的重要性，未来房地产行业确实会多一些因城施策的边际放松的政策机会。但无论如何，2月份内不会出台这样的政策。因为2月各地的重点仍旧是抗‘疫’，这个时候出台楼市宽松政策，第一起不到效果，第二也不合时宜。”

对于后续是否会出台一定程度的宽松政策，多位专家向时代周报记者表示，宽松是可能的，但“房住不炒”、因城施策仍是政策基调，不会改变。

“房地产政策大体上会延续现在的政策，坚持‘房住不炒’、因城施策。整体来看，不会有大幅宽松的可能。”邹琳华强调，分城市级别来看，大城市由于市场特殊性以及调控压力，预计受此次疫情影响不大，政策宽松几乎不可期。但中小城市由于受到的疫情冲击更大，可能会继续在因城施策的基调下对楼市政策进行调整。

同时，肖文晓和中原地产首席分析师张大伟则认为，后续对自住需求的满足可能是政策宽松的一个倾向。

“其实，能实施较为宽松政策的很多城市，去年开始已经有所动作了，比如调整甚至取消限价、限售，或者以人才、落户政策边际调整限购等。而在传统‘四限’里面，限购、限贷目前来看是比较长期性的政策，预计会坚持下去，最多是对限制条件进行微调。”肖文晓表示，“另外，在信贷政策对合理的自住需求给予更多支持这个方面，目前仍有操作空间。”

张大伟也持这一观点。“在‘房住不炒’这个方面，由于这一轮楼市调控压力比较大，所以力度是比较强的。其中对于改善性购房需求，包括打击第二套房和‘卖一买一’等方面，政策是过度收紧的。所以，未来政策宽松可以思考在抑制投资投机的基础上，如何满足改善性需求。”

但无论如何，政策都要跟着疫情防治情况走。张大伟总结道：“宽松政策力度会有多大，核心还是看疫情会持续多久。如果2月底能控制住疫情，那么我们提的政策调整就有效。但如果疫情延续，如何救市，就不仅仅是房地产的问题了。”

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