观察：40年期房贷新政落地调查：购房者“更期待后续房贷利率能够下调”

来源：华夏时报

记者李明会 北京报道

“现在还款压力太大了，只想缓一缓，先喘口气再说。”家住深圳的李杰（化名）发现可以直接在建行App自主办理降低房贷月供业务，调整期最长24个月，调整期内应按月全额归还当期利息，归还本金不低于1元。李杰当即通过手机App提交了申请。

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虽然降低月供期间，贷款本息仍正常计收，不会停止计息或减免贷款利息，并且两年调整期一过，延期支付的本金还是要还，他每月所要承担的月供比调整期前还要多，但在李杰看来，倘若审批通过，最起码未来两年他的月供压力将得到阶段性缓解。

此前8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。《意见》明确，个人住房贷款期限最长不超过40年。而此前市场普遍执行的最长贷款期限为30年。

《华夏时报》记者注意到，李杰所办理的这项房贷延期业务，被市场普遍解读为建行落实40年期房贷新政的举措。但9月3日，记者以客户身份致电北京建行某消费信贷中心，工作人员回应称，该业务属于建行此前就已推出的金融纾困工具。而40年期房贷相关业务，因配套细则尚未正式下发，仍需等待后续通知。

同日，对于当前能否申请办理40年期个人住房贷款，记者还以客户身份咨询了北京地区其他几家国有大行的信贷经理，得到的答复基本是“可以办”但“具体怎么办还需要等细则落地”。此外，关于贷款人是否需满足特定年龄要求，各家当前政策并不一致。部分银行信贷工作人员表示，此前执行的年龄上限可能会有所放宽；也有部分银行明确，如申请40年期房贷，借款人年龄应不超过35岁或40岁。

政策已出，细则待补

8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会等多个部门打出政策“组合拳”，推动加快构建房地产发展新模式，我国延续20多年的房地产信贷制度迎来全面优化升级。

其中，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《意见》，明确银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

新政推出后，北京地区金融机构落地情况如何？客户申请办理40年期房贷有哪些有要求？

就此，《华夏时报》记者日前以购房者身份走访北京地区多家银行网点，并咨询了银行个人贷款业务工作人员。

从反馈来看，多数机构仍在等待北京市出台相关操作细则，目前普遍处于“政策已明、细则待出”的状态。一国有大行信贷工作人员对《华夏时报》记者表示，估计一两周就会出具体操作细则；也有信贷经理表示，“我们开会明确提到可以办理40年房贷，也可以对存量房贷进行相应延期，但具体如何操作还需要等待相关细则落地，我们可以先统计您的信息，后续细则出台了再联系您。”

个人住房贷款期限延长政策落地后，40年期房贷对借款人年龄有何限制，成为外界热议话题。

对此，各家银行给出的口径并不一致，但普遍参考“借款人年龄+贷款期限≤该行贷款年龄上限”公式。农行信贷经理对《华夏时报》记者表示，客户年龄加贷款期限不超过80，也就是说，如果要申请40年期房贷，借款人年龄不能超过40岁。而交行客户经理表示，总和不超过75，即申请40年期房贷，借款人年龄不超过35。

不过，按现行贷款规定，工行和建行对贷款年龄上限要求是65岁，如果按前述公式计算，贷款申请人年龄就只能是25岁及以下。对此，建行工作人员对《华夏时报》记者坦言，如果按照最新房贷期限上限，过去对于楼龄、贷款人的年龄限制可能就不太合适，所以还得等操作细则出来，看看能不能将条件稍微放宽一些。中行一位信贷经理也对记者表示，伴随人均寿命延长，房贷现有的借款人年龄上限，未来也存在放宽的可能性。

北京一位房产中介告诉《华夏时报》记者，当前市场上改善住房购房客群年龄多集中在35至50岁，如果银行严格设置房龄与年龄门槛，那这部分群体或难享受到新政红利。

月供减压，利息攀升

“40年房贷新政的受益群体明显分层。”苏商银行特约研究员薛洪言在接受《华夏时报》记者采访时指出，新发放房贷核心受益者是收入处爬坡期的90后、00后年轻购房者。房贷期限拉长，可以帮助他们摊薄月供、降低入市门槛。此外，若存量房贷允许转贷或重定价，早年入场的购房者也能获得月供减负。

若以贷款本金100万元、房贷利率3%、等额本息还款方式测算，30年期月供约4216元，若拉长至40年，月供则降至约3580元，每月可减少636元，贷款前五年可以帮助购房者节约3.8万元的现金流支出。

“看着月供是少了，但其实还的都是利息。”不过，90后购房者王宏（化名）点出了月供压力减轻后的另一面。沿用同样测算条件，40年期房贷的总利息相比30年期高出20余万元。在她看来，拉长房贷期限的同时，总利息负担也随之加重，她更期待后续房贷利率能够下调，以此实现真正意义上的还款减负。

作为2019年在高位入场的购房者，王宏也是存量房贷利率下调的直接受益者。受LPR多次下行所带动，她的房贷利率从最初的5.4%降至当前的3.2%，利息负担大幅减轻。不过，她坦言，对比当地现行首套房贷利率，她的房贷利率依旧高出20BP。

记者注意到，此次发布的文件中也提到了个人住房贷款利率调整相关内容。《意见》第二十四条明确，对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。

也就是说，存量贷款利率协商变更仅限于“与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度”。在实践中，多家国有大行将这一偏离幅度定为30BP。根据中国人民银行发布的数据，今年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.06%，照此计算，当前存量房贷利率高于3.36%的贷款人可向贷款行协商变更。

值得一提的是，为缓解借款人短期还款压力，多家国有大行推出存量房贷纾困政策，允许借款人阶段性暂缓偿还本息。

深圳的一位贷款人告诉《华夏时报》记者，今年7月，她在建行办理了降低房贷月供业务。申请成功后，在接下来的两年内，她只需要每月支付利息，并“象征性地”支付1元本金就可以，月供近乎减半，极大地缓解了当前资金压力，帮助她渡过眼前的难关。“审批当月就下来了，不用准备任何证明材料，手机上点一点就能完成申请，操作很方便。”

也有借款人向本报记者介绍，其去年在农行申请两年期房贷还款计划调整，办理完成后两年内每月仅需支付原月供的5%。

一位中行存量房贷客户同样向《华夏时报》记者表示，通过与客户经理协商，他把房贷延期两年，缓冲阶段每月只需偿还原月供的15%。

不过，无论是房贷延期，还是阶段性下调月供，都只是缓兵之计，借款人长期还本付息的压力依旧存在。从信贷风险来看，这类措施能不能真正减少违约，还需要市场给出答案。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏对《华夏时报》记者表示，短期看，延期、月供调整能避免有长期偿债能力的居民因为阶段性的收入波动被迫违约，有助于降低房贷违约风险。但中长期来看，月供压力缓解以利息总额上升为代价，能否真正降低违约概率，关键取决于经济与居民收入的改善程度。

“中长期利息上升意味着实际负债成本增加，若房价横盘或下行，负资产叠加高额利息会削弱还款意愿、放大理性违约动机。”薛洪言提示，在为贷款人纾困的同时，也需要警惕道德风险与逆向选择——部分本无困难者可能借政策窗口主动延期、转移现金流，变相扩大信贷敞口。在他看来，风险防控关键不在是否纾困，而在精准度。因此他建议，建立差异化准入，把资源导向暂时性冲击而非资不抵债的群体，并对纾困账户动态监控、定期重检，避免短期缓冲变成长期风险。

展期纾困，征信影响待释

《华夏时报》记者在采访中了解到，新政落地后，一些存量房贷客户在关心能否办理贷款延期的同时，也在担忧延期还款是否会给个人征信带来负面影响。

对此，上海新古律师事务所主任‌律师王怀涛在接受《华夏时报》记者采访时表示，按照现行征信监管规则，存量房贷在取得银行正式审批、签订书面延期协议的前提下申请延期，不会产生逾期类不良征信记录，不会直接留下违约污点。

但他同时强调，这并不代表征信报告完全没有痕迹。“新政落地后，银行或按照调整之后的还款计划报送征信信息，部分情形会出现对应业务调整的特殊标注，这和真正的逾期不良记录有本质区别。”

一位曾在某国有大行办理过房贷展期的客户向《华夏时报》记者反映，银行在办理延期时虽明确告知不涉及逾期和违约，但他后续查询征信报告时发现，上面标注了“落实金融纾困等政策，银行主动延期”。一位国有大行信贷经理也向记者证实了这一情况。该客户对记者坦言，这让他感觉自己的征信“被关注”了。

王怀涛对此解释道，从监管层面来看，该标记不属于逾期、不属于不良信用记录，银行本身也是按照监管要求如实报送业务变动情况，这是政策纾困的客观留痕，并不是对借款人信用的否定。

但他同时指出，现实中，这类特殊交易标记会被后续办理信贷业务的金融机构看到，部分银行风控会把该记录作为参考因素，会审慎评估借款人过往还款能力，有可能对后续贷款审批带来一定的间接影响，这也是不少借款人感受到征信“被关注”的根源。对此，借款人一方面要明白该标记不等于失信，若认为报送存在问题可以向银行提出征信异议申请，另一方面也要理性看待纾困政策，延期只是缓解短期压力的工具，办理前充分评估自身长期还款能力，避免后续出现真正的违约风险。

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